Vai comprar um imóvel? Já conhece as burocracias que vai enfrentar? Sabe o custo dos impostos e taxas?
As burocracias para se comprar um imóvel são tantas que decidi fazer uma série de posts sobre o tema.
A realidade da grande maioria das pessoas que vai comprar a casa própria é a dependência do financiamento. Antes de dispor do seu imóvel os compradores precisam enfrentar uma montanha de burocracias, que além de deixar o processo mais lento também são muito onerosas.
Se há uma dica que posso dar, é aproveitar o tempo da construção do imóvel comprado na planta para colocar em prática seu planejamento financeiro.
O momento da entrega das chaves é um marco para quem enfrenta toda a espera pela construção do imóvel comprado na planta. Mas não se engane! As chaves podem até ser suas, mas nem tudo está liberado.
As regulamentações do sistema habitacional no Brasil têm evoluído muito nos últimos anos, se olharmos algumas décadas atrás vamos ver que muitos avanços já foram instituídos. Contudo o sistema ainda é muito burocrático e as regras não são muito divulgadas. O que facilita abusos por parte das construtoras e instituições financeiras na hora de estabelecer os contratos de compra de imóveis. Para evitar transtornos e decepções o melhor que podemos fazer é nos cercarmos do máximo de conhecimento possível antes da compra.
Aqui vou apresentar pra vocês as burocracias envolvidas no processo de compra de um imóvel, e também os tributos, porque toda burocracia tem um custo. Assim evitamos sustos depois da compra.
Taxa de avaliação do crédito
Quem procura um banco em busca de financiamento começa pagando a taxa de avaliação do crédito, que pode ser abatida caso o interessado seja correntista do banco.
Seguros
A venda casada de produtos é proibida. No contrato de financiamento, apenas dois seguros são obrigatórios. Um deles é o Seguro de Morte ou Invalidez Permanente (MIP) – que quita o saldo devedor no caso de morte ou invalidez do mutuário (a alíquota varia de acordo com a idade e é calculada sobre o saldo devedor, mês a mês). O outro é o Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), que cobre a garantia do banco que é o imóvel. É fixo e calculado sobre o valor do imóvel. Uma normativa do Banco Central exige que os bancos ofereçam duas seguradoras para que o mutuário possa escolher.
Taxa de serviços administrativos
A TSA é uma tarifa para manutenção do financiamento, cobrada mensalmente e que varia de banco para banco, na Caixa o valor cobrado é de R$ 25 por prestação para financiamento com
recursos do FGTS. Sem considerar os juros ou a atualização monetária, em um financiamento de 30 anos, só o pagamento dessa taxa custa R$ 9 mil ao cliente.
Tarifa de avaliação do imóvel
Antes de fechar um financiamento, o banco cobra do cliente uma taxa para vistoriar o imóvel e checar se vai mesmo conceder o crédito. Na Caixa, por exemplo, esta tarifa é de 1,5% do valor do financiamento com recursos do FGTS
IOF
O Imposto sobre Operações Financeiras incide sobre o montante financiado, a má notícia é o recente aumento do IOF sobre as operações de crédito ao consumidor de até 365 dias. O imposto passa de 1,5% para 3% ao ano. Além disso, fica mantida a cobrança de 0,38% para cada operação, em vigor desde o fim da CPMF (Contribuição Provisória sobre a Movimentação Financeira).
Dica
Quem financia o imóvel não deve apenas olhar para as taxas de juros, mas sim para o Custo Efetivo Total do Financiamento (CET). Este é o percentual que deve ser levado em conta na hora de calcular a parcela mensal do financiamento. O CET inclui os juros, os prêmios dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI), a tarifa mensal de serviços administrativos, a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, quando aplicáveis, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF). Na Caixa, por exemplo, a taxa de juros do crédito pró-cotista, para quem financia com recursos do FGTS, é de 8,66% ao ano, enquanto que o CET é de 9,01% ao ano.
Taxa de Interveniência
O cliente não é obrigado a fazer o financiamento com o banco que financiou a obra, contudo caso permaneça no mesmo banco a instituição pode oferecer algumas facilidades em relação à documentação do imóvel. No caso de o comprador escolher outro banco para fazer o financiamento é preciso ficar atento à chamada taxa de interveniência, o imóvel é penalizado com o pagamento de uma tarifa que pode ir de R$ 1,5 mil a R$ 3 mil.
A cobrança só é legal se estiver assegurada no contrato de compra do imóvel junto à construtora. A melhor hora para negociar o não pagamento dessa taxa é no momento da compra do imóvel.
Para consultar as taxas praticadas pela Habitação na Caixa Econômica Federal clique aqui
Corretagem
Em geral, a construtora ou a incorporadora tenta transferir a despesa com corretagem para o comprador do imóvel na planta, estipulando a obrigação em contrato. Mas a prática é considerada abusiva pelos órgãos de defesa do consumidor, que consideram que a cobrança da comissão deve ser proibida quando o consumidor se dirige diretamente aos estandes para adquirir o imóvel.
Financiamento
Embora seja possível financiar 100% do valor do imóvel para quem tem renda familiar de até R$5.400 nas regiões metropolitanas ou R$4.300 nos demais municípios, para quem tem renda familiar mais alta que isso será necessário dar uma entrada. O valor mínimo será de 10% do valor do imóvel, para algumas linhas de crédito.
Na Caixa, por exemplo, é possível financiar até 90% do valor do imóvel. Ou seja, para um imóvel de 400.000 reais, seria necessária uma entrada mínima de 40.000 reais, que pode ser obtida por meio da poupança em uma aplicação financeira conservadora e de alta liquidez, como a caderneta de poupança, os CDBs e o Tesouro Direto. Outra opção é entrar em um consórcio imobiliário cujo valor da carta de crédito seja suficiente para dar esta entrada.
Confira aqui o check list de documentos para financiar um imóvel
Encargos da fase de obra
Vou fazer um parêntese nessa etapa do processo, pois há aqui um detalhe faz toda a diferença. Depois de assinar o contrato com o banco os pagamentos deixam de ser feitos para a construtora e passam a ser feitos para o banco.
Nessa etapa a obra já está pronta, as chaves já são suas e se você quiser já pode até se mudar para o imóvel, mas isso é pra você.
Para o banco, o imóvel ainda se encontra na fase de obras, enquanto todo o processo de registro não for concluído. Isso significa que os encargos da fase de obra continuam incidindo sobre as parcelas pagas.
A péssima notícia é que, os ditos encargos da fase de obra, não são amortizados do saldo devedor. Durante todo o período em que as burocracias relacionadas ao cartório estão se desenrolando, e acredite em mim isso pode se estender por meses, esse valor pago por você é basicamente perdido! Por isso as idas e vindas de cartório são tão penosas e desgastantes.
O mesmo vale para os atrasos na entrega das chaves. A construtora atrasa a entrega, em por exemplo seis meses, e você ainda paga as seis parcelas dos encargos de obra referentes ao período do atraso. Prejuízo dobrado.
Isso sem falar naqueles que como eu, têm a intenção de vender o imóvel. No post Lucrar com imóvel comprado na planta, ainda é possível?, já falamos sobre os prejuízos de se manter um imóvel parado, some a isso o valor dos encargos de obras, e a frustração de ter um imóvel disponível, um comprador interessado e não poder realizar o negócio. Bem-vindo á realidade de investir em imóveis na planta!
Vencida todas essa burocracia e com o contrato assinado, chegamos ao próximo passo, o registro do imóvel. É preciso recolher o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
O ITBI é um imposto municipal que o comprador deve pagar ao adquirir um imóvel. A alíquota varia de município para município, em Belo Horizonte equivale a 3% do valor do imóvel.
Pode haver descontos, com ou sem limite máximo, para imóveis de menos de R$500.000, financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Saiba mais sobre o ITBI aqui.
Escritura pública
Quando se financia um imóvel, não é preciso se preocupar com a escritura, porque o contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública. Caso a compra seja a vista, será necessário fazer uma escritura no Cartório de Registro de Notas. O valor e as regras de cobrança das escrituras públicas variam bastante de estado para estado.
Se você é de Minas Gerais pode consultar a tabela de valores aqui.
A escrita burocrática gera muitas dúvidas, e os prazos e documentos necessários para lavrar uma escritura variam também de estado para estado. É necessário apresentar uma série de certidões do imóvel, que no caso do imóvel na planta devem ser providenciadas pela construtora, e também dos compradores. Em geral as regras são variáveis dependendo da situação e processo habitualmente é longo.
Consulte aqui a lista dos documentos necessários para obtenção da escritura
Registro do Imóvel
A propriedade imóvel só é transferida depois do registro da escritura no Cartório do Registro de Imóveis. Portanto, apenas a escritura, que é um contrato de aquisição do imóvel, não garante a propriedade. A escritura tem que ser registrada, “quem não registra não é dono”.
Em algumas cidades também é preciso apresentar algumas certidões.
Abaixo a relaçãodos documentos necessários para o registro da escritura em Belo Horizonte
1. Escritura pública original lavrada em Tabelionato competente;
2. Guia de IPTU do ano corrente.
Os valores do registro também variam de estado para estado e tomam como base o valor de alienação do imóvel.
Consulte aqui a tabela de valores para Registro da Escritura em Minas Gerais
Dica
A Lei Federal 12.424/11 determina um desconto de 50% nos custos de cartório para quem estiver comprando o primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro de habitação (SFH). O mutuário preenche uma declaração e solicita o desconto no ato do registro do imóvel.
Atualmente, a Caixa já oferece a possibilidade de incluir os custos do registro no financiamento e, assim, parcelá-los, mas não se esqueça, neste caso os juros incidirão também sobre o valor das burocracias.
Traduzindo em números
As burocracias custam em média 3,5% do valor do imóvel, fique atento às isenções e gaste somente com o necessário. Abaixo fixemos uma simulação para te ajudar a entender melhor de onde vêm esse calculo de 3,5%.
Esta simulação considera os custos de ITBI e registro de cartório em Minas Gerais, sobre um imóvel de R$400.000.
ITBI: R$10.000
Escritura: R$2.244,24
Registro: R$2.244,24 (ou R$1.122,12 caso seja registro do primeiro imóvel).
Eventuais despesas com certidões: R$400 (valor aproximado)
Total: de R$13.766.36 a R$14.888,48, cerca de 3,5% do valor total do imóvel
Sei que este é um assunto chato e complexo. Mais chato ainda é ter que arcar com todas essas despesas.
Espero ter esclarecido um pouco o tema, para que o processo de ter um imóvel legal, seja o menos penoso possível. Se você chegou até aqui já está com parte do caminho andado.
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Obrigada pela companhia e até a próxima!
Imóvel na planta tem que pagar taxa de avaliação???