Como já contei pra vocês aqui, vivi a experiência de comprar um imóvel na planta e depois de pronto vendê-lo. O objetivo dessa negociação foi capitalizar a médio prazo, para investir em um imóvel melhor no futuro. Deu certo!
Nos tempos do meu avô imóveis eram um investimento seguro do qual ninguém duvidava. Mas e hoje? Vale a pena investir em imóveis? Ainda é possível lucrar com imóvel?
Estas são as primeiras das muitas dúvidas, que passam pela cabeça de quem vai adquirir um imóvel pensando em vender no futuro.
Vamos esclarecer algumas questões que devem ser consideradas na hora de decidir o a compra de um imóvel para investir.
O mercado no momento da compra
Em 2010 comprei um apartamento na planta com previsão de entrega para 2 anos. Nesse período vivíamos um cenário de baixa de juros e facilidades para financiamento de imóveis, as construtoras estavam nadando de braçada. Por final de semana eu recebia convite para em média 3 ou 4 pré-lançamentos de condomínios e pasmem, esgotavam-se todas as unidades. Com essa avalanche de compradores o preço dos imóveis estava subindo cada vez mais.
Cenário Econômico em 2010:
- PAC: concessão pela União de 5,2 bilhões para a Caixa Econômica Federal ampliar os empréstimos na habitaçã
- Redução de IPI dos materiais de construção
- Lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida
- PIB: 2,3%
- Menor índice de desemprego desde 2002: 5,7%
- Inflação: 8,6%
- Fipe Zap*: 28,2%
Traduzindo esses números temos um cenário de otimismo com o crescimento econômico do país, o que leva os investidores a ficar confiantes.
Com as taxas de juros atrativas e facilidades para financiamento de imóveis nunca antes vistas, a classe média pôde finalmente comprar imóveis no Brasil e as construtoras promoveram um verdadeiro escoamento de estoque.
Em 2010 o número de unidades vendidas foi superior ao número de lançamentos, alta procura por imóveis aumentou ainda mais a valorização que já vinha crescente desde 2008, a alta nos preços foi agravada pela valorização e escassez de terrenos e também pela falta de mão de obra na construção civil.
[Em 2010 o Brasil apresentou a maior média de valorização de imóveis no mundo.]
O que já era caro tendia a ficar cada vez mais caro. Portanto, apesar dos altos preços, e da grande especulação em torno da tão falada bolha imobiliária, ainda era um bom investimento comprar imóveis para vender. Claro que quem comprou em 2010 não teria a mesma rentabilidade de quem comprou em 2008 pra vender em 2010, mas ainda assim era um bom negócio.
O mercado no momento da venda
Obra vai, atraso vem, e com um monte de burocracias no caminho meu apartamento foi vendido em 2013, nesse ano o cenário era de inflação alta e alta ainda maior no valor dos imóveis (88,9% Fipe Zap). As condições de financiamento já não eram tão facilitadas, o que refletiu no número de vendas de imóveis, em 2010 mais de 1 milhão de financiamentos para aquisição e construção foram feitos no Brasil, em 2013 esse número já tinha caído para quase a metade 530 mil financiamentos**. Mesmo com um cenário não tão positivo quanto o de 2010, foi possível vender o apartamento com um lucro interessante, mas nada de ganhos exorbitantes.
Cenário Econômico em 2013:
- Redução de IPI dos materiais de construção mantida
- PIB: alta histórica de 7,5%
- Menor índice de desemprego desde 2002: 5,4%
- Inflação: 29,7%
- Fipe Zap*: 88,9%
Influência do tempo
As vezes imagina-se que somente aquele proprietário com pressa para vender, está sujeito às variações de mercado, e que aquele que pode administrar o tempo consegue fazer uma melhor negociação e encontrar boa oportunidade para a venda de seu imóvel.
O que quase ninguém calcula são os custos para se manter um imóvel fechado e o quanto estes são determinantes na rentabilidade ou não do seu processo de compra e venda.
Vamos considerar nosso apartamento na planta, assim que você recebe as chaves do seu imóvel, o condomínio já está instituído e esta é uma despesa mensal fixa que deve ser calculada.
O IPTU é também um custo que deve ser considerado. Assim como as demais taxas como ITBI, transferência e corretagem que consomem uma boa parcela dos lucros.
Para aqueles que permanecem com o imóvel à venda por muito tempo, a inflação desvaloriza diariamente o preço do imóvel anunciado. Um imóvel que tenha ficado anunciado pelos últimos doze meses teve 6,5% do seu valor corroído pela inflação. Ou seja, um bem que a 12 meses valia R$400 mil agora vale R$374 mil, é como se R$26 mil fossem subtraídos do valor do imóvel.
Comprar ou não comprar, eis a questão!
O que eu assisti na minha experiência de compra foi a seguinte situação: o credito sendo aprovado junto à construtora em um momento de facilidade de credito e baixas taxas de juros. Dois anos depois, na entrega das chaves, a situação do mercado era outra. Muitos compradores desatentos não conseguiram aprovar seus financiamentos no momento de sair da construtora e passar para o banco.
O resultado disso é que muitas construtoras estão repletas de imóveis, e os compradores não conseguem mais aprovar credito com facilidade para comprar. Os bancos estão pedindo entradas cada vez mais altas e as construtoras tem feito uma análise minuciosa da capacidade de endividamento das famílias. Pela lógica então, os preços deveriam estar caindo. E estão, mas lentamente, a queda acontece porque a inflação é maior do que valorização dos imóveis o que resulta em um pequeno decréscimo dos preços.
O problema é que quando o preço diminui as taxas de juros dos financiamentos são impeditivas. Isso porque, já entendemos que quando a inflação está alta o preço dos imóveis cai, mas seu poder de compra também é diminuído, assim como a sua capacidade de endividamento. Além disso, diante de alta inflação o governo tem que intervir. Para estabilizar a economia a medida é aumentar os juros, o que prejudica muito aqueles que precisam fazer financiamento
Se você não depender de financiamento 2015 será um bom ano para comprar, e aí fica a pergunta: quando vai ficar bom para vender?
Um dos maiores problemas do mercado imobiliário no Brasil é que ele se desenvolve sobre especulações e as cegas. Não possuímos um medidor concreto do desempenho do mercado imobiliário como um todo, o que se vê é uma grande disparidade entre os preços anunciados e que realmente se paga pelos imóveis. Afinal, o proprietário pode pedir pelo imóvel o quanto quiser, a questão é encontrar quem pague. Essa diferença põe em cheque a credibilidade de medições como a da tabela Fipe Zap. Em 2010 foi anunciado o desenvolvimento do Ibri (Índice de Referência de Rentabilidade do Mercado Imobiliário Brasileiro), instrumento desenvolvido pela Fundação Getúlio Vargas sob a coordenação da Abrapp (Associação Brasileira de Entidades Fechadas de Previdência Complementar).
A proposta do Ibri é medir a rentabilidade dos ativos imobiliários no Brasil. Com informações sobre valores, transações, despesas e receitas, o índice possibilitará a avaliação prévia da valorização dos ativos, além de possibilitar a comparação do setor com outros segmentos da economia. Infelizmente ainda não dispomos desse índice que continua em desenvolvimento.
A que conclusão chegamos?
Não existe momento ideal para compra de imóvel, a menos que você não dependa de financiamento. Quando o preço do imóvel é baixo os juros do financiamento são altos e uma coisa compensa a outra.
Com relação à bolha imobiliária nessa fase de estabilização dos preços temos uma tendência ao “murchamento” da bolha, que, ainda segundo especialistas, se estourasse no Brasil, não teria os mesmos efeitos catastróficos que nos EUA.
Sejamos realistas, vivemos um momento de estabilização de preços, com uma tendência a queda lenta. Considerando a parcela da população em condições de adquirir um imóvel, pouquíssimos desses tem condições de fazer essa compra a vista, portanto a minha sugestão é: acumule uma boa entrada e pesquise bastante para fazer uma boa negociação, assim você diminui a parte do valor sobre a qual os juros incidirão. Somente compre um imóvel para investir se não depender de grande financiamento e não tiver necessidade de retorno a curto ou médio prazo do investimento, além disso muita cautela com o desgaste que o “tempo” promove no patrimônio.
Espero ter ajudado nessa difícil decisão!
Se ficou com alguma dúvida ou viveu a oportunidade de comprar e vender um imóvel, me conta nos comentários aqui embaixo, sua experiência pode ajudar alguém que está em um momento parecido.
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Obrigada pela companhia e até a próxima!
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