Check list de vistoria de imóveis

24/09/2015 Por: Irene MoraesComentários

Quem já comprou um apartamento na planta sabe que quando a obra entra em fase de acabamento, acaba também a temporada de visitas. As construtoras em geral não permitem a visitação durante o período de acabamentos, que é uma fase bem longa da obra.

Sem poder acompanhar de perto o que está sendo feito durante os últimos meses da construção, resta ao proprietário se preparar bem para a entrega das chaves, pois é nesse dia que será feita a vistoria do imóvel.
A vistoria é quando o imóvel acabado é apresentado ao proprietário, e é também o momento em que tudo deve ser conferido. As queixas e defeitos devem ser apontados para correção. Os imóveis possuem garantia da construtora, contudo é bem mais fácil se você fizer uma vistoria bem feita, reclamar nesse momento do que ter que correr atrás de pequenos consertos depois.
Pequenos defeitos como portas empenadas, pisos trincados, janelas que não fecham, tubulações entupidas são detalhes que se apontados na vistoria são prontamente resolvidos, uma vez que a construtora tem interesse em entregar as chaves e liberar o restante do financiamento junto ao banco (já tratamos desse assunto aqui).
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece um prazo de 90 dias para defeitos aparentes de fácil constatação. Se o defeito for difícil de perceber, o prazo de 90 dias somente começa a correr a partir do momento em que se tornar evidente. No caso de acidentes decorrentes dos vícios no imóvel e que comprometam a segurança do consumidor, o prazo para pedir indenização pelos danos sofridos na Justiça é de cinco anos.
Quando o consumidor notar algum defeito no imóvel, como problemas de infiltração, fiação elétrica ou rachaduras, deve comunicar à construtora, por carta com aviso de recebimento, a natureza e a origem do problema. A construtora deverá fazer uma inspeção e, constatado que o defeito não foi causado por mau uso ou falta de conservação do imóvel, deverá fazer o reparo.
Para ajudar nesse momento da entrega das chaves, em que a ansiedade toma conta e ficamos achando tudo lindo, preparei um check list de vistoria, assim você não vai deixar passar nada e ficar feliz para sempre com a sua casinha!
A primeira coisa que o proprietário deve conhecer bem antes de fazer a vistoria é o memorial descritivo da obra. Este documento contém a descrição de marca e tipo de todos os acabamentos que serão usados na construção, você deve ficar atento se realmente foi entregue o que foi comprado, e se não foi, pode reclamar a vontade!

Check List de Vistoria de Imóveis

O que levar:

Câmera Fotográfica: caso encontre algum defeito, fotografe.
Balde: para checar o escoamento das áreas molhadas
Lâmpada: para testar os bocais
Carregador e celular: para testar as tomadas
Canetinha ou etiqueta: para marcar pisos defeituosos
Trena: para medir os ambientes
Papel e caneta: para anotações

Check list:

Antes de tudo verifique se a área construída está de acordo com a que foi adquirida.

Em cada cômodo Avalie:

1 – Pisos e azulejos:
1.1 – Confira se os pisos e azulejos estão bem colocados, se não há peças trincadas e se o rejunte está bem feito. Use adesivos para marcar peças com defeito.
1.2 – Observe se há peças ocas: dê também uma batidinha de leve na parede e caminhe sobre o piso com atenção.
2 – Portas e janelas:
2.1 – Abra cada uma das portas e veja se ela não agarra no piso. Feche e teste as maçanetas. Não se esqueça de testar o olho mágico da porta de entrada.
2.2 – Teste as chaves.
2.3 – Verifique a pintura ou verniz das portas, bem como as fechaduras e dobradiças.
2.4 – Abra e feche todas as janelas.
2.3 – Observe se os vidros estão bem presos ou se ficam trepidando com o vento.
2.4 – Verifique se não há nenhum ponto de ferrugem ou tinta descascando e se não há tinta grudada nos vidro ou se eles não estão riscados ou manchados.
3 – Elétrica:
3.1 – caso o imóvel esteja ainda sem energia elétrica, deixe isso claro no seu termo de vistoria.
3.2 – Confira se todos os pontos de energia que estavam no projeto foram instalados.
3.3 – Teste todas as tomadas com um carregador de celular que você levou.
3.4 – Se os soquetes já tiverem instalados, teste também as lâmpadas.
3.5 – Teste os interfones.
3.6 – Abra o quadro de luz e veja os disjuntores. Eles devem estar identificados.
4 – Pintura, textura e gesso:
4.1 – Veja se a pintura está bem feita, se a parede está lisa, se não há manchas, nem tinta escorrendo.
4.2 – Confira se não há nenhuma rachadura ou infiltração.

Na cozinha e lavanderia avalie:

5 – Pia ou tanque:
5.1 – Jogue água na cuba e veja se ela está entupida ou se escoa bem.
5.2 – Com a torneira aberta, olhe embaixo da bancada: veja se não há vazamento no sifão nem nos flexíveis (que levam água para as torneiras).
5.3 – Veja também se a bancada da pia foi instalada bem na horizontal ou se está torta e acumula água em algum canto.
5.4 – Confira todas as torneiras, sifões, registros se não há arranhões, amassados ou descascados. Verifique se são das marcas que estão no memorial descritivo.
6 – Pisos:
6.1 – Com o balde ou mangueira jogue água e observe se ela está indo em direção ao ralo.
6.2 – Jogue água direto no ralo e veja se ele está entupido.

Nos banheiros avalie:

7 – Louças:
7.1 – Confira se vaso sanitário e pias não estão trincados.
7.2 – Acione a descarga veja se tudo funciona bem e se há algum vazamento.
7.3 – Jogue água na cuba e veja se ela está entupida ou se escoa bem.
7.4 – Com a torneira aberta, olhe embaixo da bancada: veja se não há vazamento no sifão nem nos flexíveis (que levam água para as torneiras).
8 – Metais:
8.1 – Confira todas as torneiras, sifões, registros se não há arranhões, amassados ou descascados. Verifique se são das marcas que estão no memorial descritivo.
9 – Tubulações:
9.1 – Com o balde ou mangueira jogue água e observe se ela está indo em direção ao ralo.
9.2 – Jogue água direto no ralo e veja se ele está entupido.
9.3 – Verifique a tubulação para o chuveiro, se o cano está visível e se a altura do cano não está muito perto do teto, pois pode dificultar a instalação de um chuveiro.

Na parte externa avalie:

10 – Varanda ou sacada:
10.1 – Com o balde ou mangueira jogue água e observe se ela está indo em direção ao ralo.
10.2 – Jogue água direto no ralo e veja se ele está entupido.
10.3 – Verifique se o guarda corpo está firme e bem instalado.
10.4 – Verifique a pintura do guarda-corpo, e se ele não está amassado ou empenado.
10.5 – Em casos de guarda-corpo de vidro verifique se não há manchas ou trincas.
11 – Corredores:
11.1 – Verifique a numeração na porta do apartamento.
11.2 – Verifique a sinalização do andar.
11.3 – Verifique o equipamento de proteção contra incêndio.
12 – Elevadores e escadas:
12.1 – Verifique o funcionamento e o estado de conservação dos elevadores.
12.2 – Verifique o guarda corpo das escadas.
12.3 – Verifique se os materiais das escadas estão de acordo com o memorial descritivo.
12.4 – Verifique as portas corta fogo das escadas.
13 – Hall de entrada:
13.1 – Confira se os acabamentos estão de acordo com o memorial descritivo.
13.2 – Verifique o fechamento das portas.
13.3 – Caso tenha havido contratação de decoração, verifique se tudo foi entregue.
14 – Estacionamento:
14.1 – Verifique a demarcação das vagas.
14.2 – Confira o funcionamento dos portões da garagem caso não haja porteiro.

Gostou? Baixe aqui a versão para impressão do check list de vistoria de imóveis.

Quando fomos receber as chaves do apezinho encontramos alguns problemas:
A porta da varanda da sala não estava fechando, a instalação estava torta, era impossível fechar.
No banheiro social o cano do chuveiro estava tampado com massa, não dava pra saber se tinha ou não.
Em um dos quartos a janela estava com a trava estragada.
Não assinamos o termo de recebimento do imóvel no dia. Alguns dias depois a construtora arrumou tudo e aí sim: apezinho prontinho! Só que pra vender. Quer conhecer o apartamento? Vem ver!

Espero que tenha gostado e que este check list de vistoria te ajude.

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Beijos e até a próxima!

Desvendando as burocracias para a compra de um apartamento na planta

02/02/2015 Por: Irene MoraesComentários

Vai comprar um imóvel? Já conhece as burocracias que vai enfrentar? Sabe o custo dos impostos e taxas?

As burocracias para se comprar um imóvel são tantas que decidi fazer uma série de posts sobre o tema.

Burocracias de um ap na planta

A realidade da grande maioria das pessoas que vai comprar a casa própria é a dependência do financiamento. Antes de dispor do seu imóvel os compradores precisam enfrentar uma montanha de burocracias, que além de deixar o processo mais lento também são muito onerosas.

Se há uma dica que posso dar, é aproveitar o tempo da construção do imóvel comprado na planta para colocar em prática seu planejamento financeiro.

O momento da entrega das chaves é um marco para quem enfrenta toda a espera pela construção do imóvel comprado na planta. Mas não se engane! As chaves podem até ser suas, mas nem tudo está liberado.

As regulamentações do sistema habitacional no Brasil têm evoluído muito nos últimos anos, se olharmos algumas décadas atrás vamos ver que muitos avanços já foram instituídos. Contudo o sistema ainda é muito burocrático e as regras não são muito divulgadas. O que facilita abusos por parte das construtoras e instituições financeiras na hora de estabelecer os contratos de compra de imóveis. Para evitar transtornos e decepções o melhor que podemos fazer é nos cercarmos do máximo de conhecimento possível antes da compra.

Planejar é preciso

Aqui vou apresentar pra vocês as burocracias envolvidas no processo de compra de um imóvel, e também os tributos, porque toda burocracia tem um custo. Assim evitamos sustos depois da compra.

Taxa de avaliação do crédito

Quem procura um banco em busca de financiamento começa pagando a taxa de avaliação do crédito, que pode ser abatida caso o interessado seja correntista do banco.

Seguros

A venda casada de produtos é proibida. No contrato de financiamento, apenas dois seguros são obrigatórios. Um deles é o Seguro de Morte ou Invalidez Permanente (MIP) – que quita o saldo devedor no caso de morte ou invalidez do mutuário (a alíquota varia de acordo com a idade e é calculada sobre o saldo devedor, mês a mês). O outro é o Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), que cobre a garantia do banco que é o imóvel. É fixo e calculado sobre o valor do imóvel. Uma normativa do Banco Central exige que os bancos ofereçam duas seguradoras para que o mutuário possa escolher.

Taxa de serviços administrativos

A TSA é uma tarifa para manutenção do financiamento, cobrada mensalmente e que varia de banco para banco, na Caixa o valor cobrado é de R$ 25 por prestação para financiamento com
recursos do FGTS. Sem considerar os juros ou a atualização monetária, em um financiamento de 30 anos, só o pagamento dessa taxa custa R$ 9 mil ao cliente.

Tarifa de avaliação do imóvel

Antes de fechar um financiamento, o banco cobra do cliente uma taxa para vistoriar o imóvel e checar se vai mesmo conceder o crédito. Na Caixa, por exemplo, esta tarifa é de 1,5% do valor do financiamento com recursos do FGTS

IOF

O Imposto sobre Operações Financeiras incide sobre o montante financiado, a má notícia é o recente aumento do IOF sobre as operações de crédito ao consumidor de até 365 dias. O imposto passa de 1,5% para 3% ao ano. Além disso, fica mantida a cobrança de 0,38% para cada operação, em vigor desde o fim da CPMF (Contribuição Provisória sobre a Movimentação Financeira).

Dica
Quem financia o imóvel não deve apenas olhar para as taxas de juros, mas sim para o Custo Efetivo Total do Financiamento (CET). Este é o percentual que deve ser levado em conta na hora de calcular a parcela mensal do financiamento. O CET inclui os juros, os prêmios dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI), a tarifa mensal de serviços administrativos, a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, quando aplicáveis, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF). Na Caixa, por exemplo, a taxa de juros do crédito pró-cotista, para quem financia com recursos do FGTS, é de 8,66% ao ano, enquanto que o CET é de 9,01% ao ano.

Taxa de Interveniência

O cliente não é obrigado a fazer o financiamento com o banco que financiou a obra, contudo caso permaneça no mesmo banco a instituição pode oferecer algumas facilidades em relação à documentação do imóvel. No caso de o comprador escolher outro banco para fazer o financiamento é preciso ficar atento à chamada taxa de interveniência, o imóvel é penalizado com o pagamento de uma tarifa que pode ir de R$ 1,5 mil a R$ 3 mil.
A cobrança só é legal se estiver assegurada no contrato de compra do imóvel junto à construtora. A melhor hora para negociar o não pagamento dessa taxa é no momento da compra do imóvel.

Para consultar as taxas praticadas pela Habitação na Caixa Econômica Federal clique aqui

Corretagem

Em geral, a construtora ou a incorporadora tenta transferir a despesa com corretagem para o comprador do imóvel na planta, estipulando a obrigação em contrato. Mas a prática é considerada abusiva pelos órgãos de defesa do consumidor, que consideram que a cobrança da comissão deve ser proibida quando o consumidor se dirige diretamente aos estandes para adquirir o imóvel.

Financiamento

Embora seja possível financiar 100% do valor do imóvel para quem tem renda familiar de até R$5.400 nas regiões metropolitanas ou R$4.300 nos demais municípios, para quem tem renda familiar mais alta que isso será necessário dar uma entrada. O valor mínimo será de 10% do valor do imóvel, para algumas linhas de crédito.

Na Caixa, por exemplo, é possível financiar até 90% do valor do imóvel. Ou seja, para um imóvel de 400.000 reais, seria necessária uma entrada mínima de 40.000 reais, que pode ser obtida por meio da poupança em uma aplicação financeira conservadora e de alta liquidez, como a caderneta de poupança, os CDBs e o Tesouro Direto. Outra opção é entrar em um consórcio imobiliário cujo valor da carta de crédito seja suficiente para dar esta entrada.

Confira aqui o check list de documentos para financiar um imóvel

Encargos da fase de obra

Vou fazer um parêntese nessa etapa do processo, pois há aqui um detalhe faz toda a diferença. Depois de assinar o contrato com o banco os pagamentos deixam de ser feitos para a construtora e passam a ser feitos para o banco.
Nessa etapa a obra já está pronta, as chaves já são suas e se você quiser já pode até se mudar para o imóvel, mas isso é pra você.
Para o banco, o imóvel ainda se encontra na fase de obras, enquanto todo o processo de registro não for concluído. Isso significa que os encargos da fase de obra continuam incidindo sobre as parcelas pagas.
A péssima notícia é que, os ditos encargos da fase de obra, não são amortizados do saldo devedor. Durante todo o período em que as burocracias relacionadas ao cartório estão se desenrolando, e acredite em mim isso pode se estender por meses, esse valor pago por você é basicamente perdido! Por isso as idas e vindas de cartório são tão penosas e desgastantes.
O mesmo vale para os atrasos na entrega das chaves. A construtora atrasa a entrega, em por exemplo seis meses, e você ainda paga as seis parcelas dos encargos de obra referentes ao período do atraso. Prejuízo dobrado.
Isso sem falar naqueles que como eu, têm a intenção de vender o imóvel. No post Lucrar com imóvel comprado na planta, ainda é possível?, já falamos sobre os prejuízos de se manter um imóvel parado, some a isso o valor dos encargos de obras, e a frustração de ter um imóvel disponível, um comprador interessado e não poder realizar o negócio. Bem-vindo á realidade de investir em imóveis na planta!

Vencida todas essa burocracia e com o contrato assinado, chegamos ao próximo passo, o registro do imóvel. É preciso recolher o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

O ITBI é um imposto municipal que o comprador deve pagar ao adquirir um imóvel. A alíquota varia de município para município, em Belo Horizonte equivale a 3% do valor do imóvel.
Pode haver descontos, com ou sem limite máximo, para imóveis de menos de R$500.000, financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Saiba mais sobre o ITBI aqui.

Escritura pública

Quando se financia um imóvel, não é preciso se preocupar com a escritura, porque o contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública. Caso a compra seja a vista, será necessário fazer uma escritura no Cartório de Registro de Notas. O valor e as regras de cobrança das escrituras públicas variam bastante de estado para estado.

Se você é de Minas Gerais pode consultar a tabela de valores aqui.

A escrita burocrática gera muitas dúvidas, e os prazos e documentos necessários para lavrar uma escritura variam também de estado para estado. É necessário apresentar uma série de certidões do imóvel, que no caso do imóvel na planta devem ser providenciadas pela construtora, e também dos compradores. Em geral as regras são variáveis dependendo da situação e processo habitualmente é longo.

Consulte aqui a lista dos documentos necessários para obtenção da escritura

Registro do Imóvel

A propriedade imóvel só é transferida depois do registro da escritura no Cartório do Registro de Imóveis. Portanto, apenas a escritura, que é um contrato de aquisição do imóvel, não garante a propriedade. A escritura tem que ser registrada, “quem não registra não é dono”.

Em algumas cidades também é preciso apresentar algumas certidões.

Abaixo a relaçãodos documentos necessários para o registro da escritura em Belo Horizonte

1. Escritura pública original lavrada em Tabelionato competente;
2. Guia de IPTU do ano corrente.

Os valores do registro também variam de estado para estado e tomam como base o valor de alienação do imóvel.

Consulte aqui a tabela de valores para Registro da Escritura em Minas Gerais

Dica

A Lei Federal 12.424/11 determina um desconto de 50% nos custos de cartório para quem estiver comprando o primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro de habitação (SFH). O mutuário preenche uma declaração e solicita o desconto no ato do registro do imóvel.

Atualmente, a Caixa já oferece a possibilidade de incluir os custos do registro no financiamento e, assim, parcelá-los, mas não se esqueça, neste caso os juros incidirão também sobre o valor das burocracias.

Traduzindo em números

As burocracias custam em média 3,5% do valor do imóvel, fique atento às isenções e gaste somente com o necessário. Abaixo fixemos uma simulação para te ajudar a entender melhor de onde vêm esse calculo de 3,5%.

Esta simulação considera os custos de ITBI e registro de cartório em Minas Gerais, sobre um imóvel de R$400.000.

ITBI: R$10.000
Escritura: R$2.244,24
Registro: R$2.244,24 (ou R$1.122,12 caso seja registro do primeiro imóvel).
Eventuais despesas com certidões: R$400 (valor aproximado)
Total: de R$13.766.36 a R$14.888,48, cerca de 3,5% do valor total do imóvel

Sei que este é um assunto chato e complexo. Mais chato ainda é ter que arcar com todas essas despesas.

Espero ter esclarecido um pouco o tema, para que o processo de ter um imóvel legal, seja o menos penoso possível. Se você chegou até aqui já está com parte do caminho andado.

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Obrigada pela companhia e até a próxima!

Lucrar com imóvel comprado na planta, ainda é possível?

09/01/2015 Por: Irene MoraesComentários

Como já contei pra vocês aqui, vivi a experiência de comprar um imóvel na planta e depois de pronto vendê-lo. O objetivo dessa negociação foi capitalizar a médio prazo, para investir em um imóvel melhor no futuro. Deu certo!

Nos tempos do meu avô imóveis eram um investimento seguro do qual ninguém duvidava. Mas e hoje? Vale a pena investir em imóveis? Ainda é possível lucrar com imóvel?

Estas são as primeiras das muitas dúvidas, que passam pela cabeça de quem vai adquirir um imóvel pensando em vender no futuro.

Vamos esclarecer algumas questões que devem ser consideradas na hora de decidir o a compra de um imóvel para investir.

O mercado no momento da compra

Em 2010 comprei um apartamento na planta com previsão de entrega para 2 anos. Nesse período vivíamos um cenário de baixa de juros e facilidades para financiamento de imóveis, as construtoras estavam nadando de braçada. Por final de semana eu recebia convite para em média 3 ou 4 pré-lançamentos de condomínios e pasmem, esgotavam-se todas as unidades. Com essa avalanche de compradores o preço dos imóveis estava subindo cada vez mais.

Cenário Econômico em 2010:

PAC: concessão pela União de 5,2 bilhões para a Caixa Econômica Federal ampliar os empréstimos na habitaçã
Redução de IPI dos materiais de construção
Lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida
PIB: 2,3%
Menor índice de desemprego desde 2002: 5,7%
Inflação: 8,6%
Fipe Zap*: 28,2%

Traduzindo esses números temos um cenário de otimismo com o crescimento econômico do país, o que leva os investidores a ficar confiantes.
Com as taxas de juros atrativas e facilidades para financiamento de imóveis nunca antes vistas, a classe média pôde finalmente comprar imóveis no Brasil e as construtoras promoveram um verdadeiro escoamento de estoque.
Em 2010 o número de unidades vendidas foi superior ao número de lançamentos, alta procura por imóveis aumentou ainda mais a valorização que já vinha crescente desde 2008, a alta nos preços foi agravada pela valorização e escassez de terrenos e também pela falta de mão de obra na construção civil.
[Em 2010 o Brasil apresentou a maior média de valorização de imóveis no mundo.]
O que já era caro tendia a ficar cada vez mais caro. Portanto, apesar dos altos preços, e da grande especulação em torno da tão falada bolha imobiliária, ainda era um bom investimento comprar imóveis para vender. Claro que quem comprou em 2010 não teria a mesma rentabilidade de quem comprou em 2008 pra vender em 2010, mas ainda assim era um bom negócio.

*Pra você que nunca ouviu falar em Fipe Zap, ele é um Índice de Preços de Imóveis Anunciados. É o indicador de preços de imóveis – produzido em parceria entre a FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas e o ZAP Imóveis, do Grupo Globo. Mas atenção, o indicador é medido sobre os valores anunciados dos imóveis e não sobre o valor de fechamento de contrato.

O mercado no momento da venda

Obra vai, atraso vem, e com um monte de burocracias no caminho meu apartamento foi vendido em 2013, nesse ano o cenário era de inflação alta e alta ainda maior no valor dos imóveis (88,9% Fipe Zap). As condições de financiamento já não eram tão facilitadas, o que refletiu no número de vendas de imóveis, em 2010 mais de 1 milhão de financiamentos para aquisição e construção foram feitos no Brasil, em 2013 esse número já tinha caído para quase a metade 530 mil financiamentos**. Mesmo com um cenário não tão positivo quanto o de 2010, foi possível vender o apartamento com um lucro interessante, mas nada de ganhos exorbitantes.

Cenário Econômico em 2013:

Redução de IPI dos materiais de construção mantida
PIB: alta histórica de 7,5%
Menor índice de desemprego desde 2002: 5,4%
Inflação: 29,7%
Fipe Zap*: 88,9%

**(dados do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE))

Influência do tempo

As vezes imagina-se que somente aquele proprietário com pressa para vender, está sujeito às variações de mercado, e que aquele que pode administrar o tempo consegue fazer uma melhor negociação e encontrar boa oportunidade para a venda de seu imóvel.
O que quase ninguém calcula são os custos para se manter um imóvel fechado e o quanto estes são determinantes na rentabilidade ou não do seu processo de compra e venda.
Vamos considerar nosso apartamento na planta, assim que você recebe as chaves do seu imóvel, o condomínio já está instituído e esta é uma despesa mensal fixa que deve ser calculada.
O IPTU é também um custo que deve ser considerado. Assim como as demais taxas como ITBI, transferência e corretagem que consomem uma boa parcela dos lucros.
Para aqueles que permanecem com o imóvel à venda por muito tempo, a inflação desvaloriza diariamente o preço do imóvel anunciado. Um imóvel que tenha ficado anunciado pelos últimos doze meses teve 6,5% do seu valor corroído pela inflação. Ou seja, um bem que a 12 meses valia R$400 mil agora vale R$374 mil, é como se R$26 mil fossem subtraídos do valor do imóvel.

Comprar ou não comprar, eis a questão!

O que eu assisti na minha experiência de compra foi a seguinte situação: o credito sendo aprovado junto à construtora em um momento de facilidade de credito e baixas taxas de juros. Dois anos depois, na entrega das chaves, a situação do mercado era outra. Muitos compradores desatentos não conseguiram aprovar seus financiamentos no momento de sair da construtora e passar para o banco.

O resultado disso é que muitas construtoras estão repletas de imóveis, e os compradores não conseguem mais aprovar credito com facilidade para comprar. Os bancos estão pedindo entradas cada vez mais altas e as construtoras tem feito uma análise minuciosa da capacidade de endividamento das famílias. Pela lógica então, os preços deveriam estar caindo. E estão, mas lentamente, a queda acontece porque a inflação é maior do que valorização dos imóveis o que resulta em um pequeno decréscimo dos preços.
O problema é que quando o preço diminui as taxas de juros dos financiamentos são impeditivas. Isso porque, já entendemos que quando a inflação está alta o preço dos imóveis cai, mas seu poder de compra também é diminuído, assim como a sua capacidade de endividamento. Além disso, diante de alta inflação o governo tem que intervir. Para estabilizar a economia a medida é aumentar os juros, o que prejudica muito aqueles que precisam fazer financiamento
Se você não depender de financiamento 2015 será um bom ano para comprar, e aí fica a pergunta: quando vai ficar bom para vender?
Um dos maiores problemas do mercado imobiliário no Brasil é que ele se desenvolve sobre especulações e as cegas. Não possuímos um medidor concreto do desempenho do mercado imobiliário como um todo, o que se vê é uma grande disparidade entre os preços anunciados e que realmente se paga pelos imóveis. Afinal, o proprietário pode pedir pelo imóvel o quanto quiser, a questão é encontrar quem pague. Essa diferença põe em cheque a credibilidade de medições como a da tabela Fipe Zap. Em 2010 foi anunciado o desenvolvimento do Ibri (Índice de Referência de Rentabilidade do Mercado Imobiliário Brasileiro), instrumento desenvolvido pela Fundação Getúlio Vargas sob a coordenação da Abrapp (Associação Brasileira de Entidades Fechadas de Previdência Complementar).
A proposta do Ibri é medir a rentabilidade dos ativos imobiliários no Brasil. Com informações sobre valores, transações, despesas e receitas, o índice possibilitará a avaliação prévia da valorização dos ativos, além de possibilitar a comparação do setor com outros segmentos da economia. Infelizmente ainda não dispomos desse índice que continua em desenvolvimento.

A que conclusão chegamos?

Não existe momento ideal para compra de imóvel, a menos que você não dependa de financiamento. Quando o preço do imóvel é baixo os juros do financiamento são altos e uma coisa compensa a outra.
Com relação à bolha imobiliária nessa fase de estabilização dos preços temos uma tendência ao “murchamento” da bolha, que, ainda segundo especialistas, se estourasse no Brasil, não teria os mesmos efeitos catastróficos que nos EUA.
Sejamos realistas, vivemos um momento de estabilização de preços, com uma tendência a queda lenta. Considerando a parcela da população em condições de adquirir um imóvel, pouquíssimos desses tem condições de fazer essa compra a vista, portanto a minha sugestão é: acumule uma boa entrada e pesquise bastante para fazer uma boa negociação, assim você diminui a parte do valor sobre a qual os juros incidirão. Somente compre um imóvel para investir se não depender de grande financiamento e não tiver necessidade de retorno a curto ou médio prazo do investimento, além disso muita cautela com o desgaste que o “tempo” promove no patrimônio.

Espero ter ajudado nessa difícil decisão!

Se ficou com alguma dúvida ou viveu a oportunidade de comprar e vender um imóvel, me conta nos comentários aqui embaixo, sua experiência pode ajudar alguém que está em um momento parecido.

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